《融入与感知:城市更新的理论认知与体系构建》

课程背景：

随着我国城市化进程从“增量扩张”全面转向“存量优化”，城市更新已成为推动城市高质量发展、提升居民生活品质的核心路径。然而，当前许多更新实践仍面临严峻挑战：部分项目陷入“大拆大建”的路径依赖，导致城市历史文脉割裂、社区网络瓦解；或过度聚焦物质空间形态的“面子工程”，忽视了居民的真实需求与情感联结，导致项目“有活力，无温度”，难以持续。

在此背景下，本次培训提出“融入与感知”的双核心理念。“融入”强调城市更新不是一场外科手术式的替代，而应是一种有机的、织补式的介入，要求我们深入理解城市肌理，尊重地域特色与社区原生结构，将新功能、新业态、新空间巧妙地“融入”既有的城市环境中。“感知”则要求我们将视角从自上而下的宏观规划，转向自下而上的人本体验，关注居民、使用者对空间的视觉、听觉、触觉等多维感受，以及由此产生的情感认同与归属感。

本课程旨在通过系统性的理论梳理与体系构建，引导学员超越传统的工程思维，建立一种兼顾社会价值、文化价值与经济价值的综合性城市更新观，为打造更具包容性、韧性与魅力的未来城市提供智力支持和实践指引。

课程收益：

1. 理念转型：推动学员从“开发”思维向“更新”思维转变。

2. 理论筑基：系统掌握城市更新的核心理论演进脉络，构建理论认知框架。

3. 体系构建：学习并掌握城市更新系统性工作方法。

4. 能力提升：提升学员的社会感知、空间分析与协同治理能力。

课程时间：4小时

课程对象：

1、政府职能部门：各级自然资源、住房与城乡建设、发展改革、文旅等部门的规划与管理干部。

2、项目实施主体：城市投资建设平台公司、房地产开发企业、产业运营公司的相关负责人与项目团队。

3、专业技术人员：城乡规划师、建筑师、景观设计师、工程师等专业设计与咨询机构的技术骨干。

4、基层治理与社区工作者：街道、社区负责人及社区规划师、社区工作者。

5、相关领域人士：对城市更新领域感兴趣的研究人员、学者及社会组织代表。

课程大纲：

课程导入

第1讲、城市更新的基础认知

1. 城市更新的核心概念界定

（1）城市更新的定义与内涵

① 学术层面的城市更新定义

② 实践层面的城市更新核心指向（如空间优化、功能提升、民生改善）

（2）城市更新的关键特征

① 综合性：涵盖物质空间与社会经济多维度

② 渐进性：区别于大规模推倒重建的渐进式改造

2. 城市更新的核心构成要素

（1）更新对象

①老旧居住区域（老旧小区、城中村）

②低效产业区域（旧厂房、旧园区）

③落后公共设施（老旧管网、过时学校/医院）

④特殊区域（历史文化街区、闲置用地）。

（2）更新类型

①拆除重建类（高强度改造，如棚户区拆迁）；

②有机更新类（低干预升级，如旧厂房改文创园）；

③综合整治类（微改造优化，如老旧小区环境整治）。

（3）关键主体

①政府（政策制定、监管引导）

②市场主体（企业投资、开发运营）

③居民/产权方（需求表达、利益参与）

④专业机构（规划设计、咨询服务）。
3.城市更新与棚改、旧改的差异分析

（1）与旧城改造差异

（2）与棚户区改造关系

（3）与城市复兴区别

（4）二者辩证统一关系

① 棚改：城市更新中的特定子集，聚焦危房改造

② 旧改：城市更新的重要组成部分，侧重渐进式修缮

③ 存量改造：城市更新的核心对象，为更新提供基础载体

第2讲、城市更新类型认知的深度解析

1、城市更新类型划分意义与原则

（1）城市更新的核心概念与时代背景

① 城市更新的定义、核心目标与价值

② 当前城市发展中更新需求的主要诱因

（2）城市更新类型划分的意义与原则

① 科学划分更新类型对实践的指导价值

② 城市更新类型划分的核心原则（如功能导向、改造强度等）

2、按干预强度划分

（1）拆除重建类更新：高强度改造模式

① 拆除重建类更新的核心特征与适用场景（如城中村、危房集中区）

② 拆除重建类更新的关键流程与风险管控（产权处理、资金平衡）

③ 典型案例分析（如某城市棚户区拆除重建项目）

（2）有机更新类更新：低干预升级模式

① 有机更新类更新的核心特征与适用场景（如旧商业区、老厂房）

② 有机更新类更新的核心策略（建筑保留、产业赋能、运营优先）

③ 典型案例分析（如某城市旧厂房有机更新为文创园区）

（3）综合整治类更新：微改造优化模式

① 综合整治类更新的核心特征与适用场景（如老旧小区、城市公共空间）

② 综合整治类更新的重点内容（设施补建、环境美化、服务完善）

③ 典型案例分析（如某城市老旧小区综合整治项目）

（4）特殊类型更新：专项场景适配模式

① 历史文化街区更新（保护优先、活化利用）

② 低效产业园区更新（产业升级、空间重构）

③ 城市闲置用地更新（生态修复、功能植入）

（5）四种模式强度对比

3、按更新内容划分

（1）物质环境更新

①重点：改善物理空间质量。即上述第一类分类所涵盖的内容，是城市更新的基础和载体。

（2）产业经济更新

①重点：激发地区经济活力。通过引入新产业、新业态，淘汰落后产能，实现区域的产业转型升级和可持续发展。

②做法：建设创新园区、孵化器，发展楼宇经济、文创旅游、数字经济等。

③案例：深圳蛇口网谷（从旧工业区到互联网及科技企业聚集地）。

（3）社会人文更新

①重点：促进社会融合与文化传承。这是“感知”层面的核心，强调人的需求和社区网络的维系。

②做法：

社区营造：激发居民参与，培育社区文化，增强社区凝聚力。

文化传承：保护与活化历史建筑、非物质文化遗产，保留地方记忆。

社会公平：保障原住民、租户权益，提供普惠的公共服务和公共空间。

③案例：成都曹家巷“居民自治改造”模式、各类历史街区的“软性更新”。

（4）生态智慧更新

①重点：推动绿色低碳与科技创新。面向未来的更新方向。

做法：

②生态修复：修复棕地、建设海绵城市、增加绿色基础设施。

③智慧赋能：引入物联网、大数据、BIM等技术，提升城市管理的效率和居民生活的便捷性。

④案例：在更新项目中广泛应用节能建材、建设社区花园、搭建智慧社区平台。

4、按实施模式划分

（1）政府主导型

特征：政府作为主要推动力，负责规划、投资和组织实施。常见于重大基础设施、民生工程和公共利益导向的更新项目。

优势：执行力强，能保障公平和长远利益。

挑战：财政压力大，可能对市场需求反应不够灵敏。

（2）市场主导型

特征：房地产开发商或其他市场主体基于利润考量进行投资开发。

优势：资金充裕，效率高，对市场敏感。

挑战：容易过度开发，忽视社会文化和公共利益。

（3）社区自主型（公众参与型）

特征：居民或社区组织是更新的核心力量，通过自下而上的方式推动小规模、渐进式的改善。

优势：最能反映居民真实需求，增强社区归属感，保留地方特色。

挑战：资金和组织能力有限，进程可能较慢。

（4）多方合作型（PPP模式等）

特征：政府、市场、社区三方或多方建立合作伙伴关系，共同参与。这是当前倡导的主流模式。

优势：整合资源，平衡各方利益，实现共赢。

案例：许多复杂的城市更新项目都采用这种模式，如广州琶洲村改造、上海田子坊的后期管理。

5、 城市更新类型总结分析

（1）干预强度：用于项目初期的战略定位和可行性分析

（2）内容目标：用于制定项目的综合目标和评估体系

（3）实施模式：用于设计项目的投融资、治理和实施机制

第3讲、城市化进程与城市更新的内在关联

1、普遍规律：城市化发展阶段决定城市更新的必然性与形态

（1）“城市化S形曲线律”与城市发展的转向
① 集聚化与扩散化规律：城市化初期向心集聚，中后期离心扩散，城市更新从“中心区改造”向“全域系统性更新”演进。
② 阶段性规律：当一国城市化率超过60%（进入中后期），新增建设用地稀缺，“存量时代”来临，城市更新取代新城建设成为主旋律。

（2）“推力-拉力”理论与城市更新的动力源
① 产业结构升级的“拉力”：制造业衰退、服务业兴起，要求城市空间功能从“生产型”转向“服务型”与“消费型”，驱动工业区、码头区的功能更新。
② “城市病”加剧的“推力”：人口过度集聚导致环境恶化、设施老化、居住品质下降，形成通过更新来解决问题的强大社会压力。

（3）“诺瑟姆曲线”后半程的核心议题
① 从“规模扩张”到“质量提升”：城市化后半程的核心是提升城市品质与人居环境，城市更新是实现这一转变的核心抓手。
② 逆城市化与再城市化：为应对中心城区衰败，必须通过高质量的城市更新，吸引人口与资本回流，实现“再城市化”。

2、中国跃迁：独特路径塑造了城市更新的紧迫性、复杂性与模式

（1）“压缩型”城市化遗留下高强度的更新任务
① 时空压缩：用40年走完发达国家上百年的历程，导致“不同发展阶段的问题在同一时空叠加”。
② 问题叠加：基础设施老化、历史欠账（如棚户区）、功能滞后（如老旧小区无电梯）与新时代需求（如智慧、绿色）同时涌现，更新任务异常繁重复杂。

（2）“政府主导+土地财政”模式决定了更新的初始路径
① “以地生财”的增量依赖：过去依赖新增建设用地出让，导致城市“摊大饼”式扩张。
② 路径转向：当新增用地难以为继，地方政府财政与经济发展必须转向“存量土地”的再开发，城市更新成为“后土地财政时代”的重要出路。

（3）“高质量发展”新阶段赋予更新新的历史使命
① 发展引擎的转换：从投资驱动转向创新与消费驱动，城市更新需为创新经济（科创园区）、消费场景（文旅商融合）提供优质空间载体。
② “人民城市”理念的落实：回应人民对美好生活的向往，城市更新从“见物不见人”转向聚焦民生短板（如适老化改造、加装电梯、公共空间增补），成为提升治理能力的重要实践。

（4）“城乡二元结构”的突破与融合
① “城中村”改造的特殊命题：快速城市化将农村包裹进城市，形成大量“城中村”。其更新不仅是物质空间改造，更是复杂的社会融合与治理重构过程，这是中国独有的更新课题。
② 推动城乡要素流动：通过城市更新，优化城市核心区功能，辐射带动乡村发展，成为打破城乡二元结构在空间上的体现。

3、内在关联：规律与跃迁共同作用于城市更新的全过程

（1）更新动因的复合性
① 普遍规律决定了城市更新是城市化发展到中后期的必然历史阶段。
② 中国跃迁则决定了中国城市更新在当下具有特别的紧迫性、问题的复杂性和目标的多元性。

（2）更新模式的独特性
① 相较于西方“市场主导、渐进式”的更新，中国形成了 “政府引导、市场运作、公众参与” 的强有力综合推进模式，以应对高强度、大规模的更新任务。
② “有机更新”与“拆除重建”并存：在普遍规律下，中国必须根据不同的对象和区域，灵活采用从综合整治到拆除重建的多种模式，而非单一模式。

（3）更新目标的战略性
① 中国的城市更新不仅是解决历史遗留问题的“补救措施”，更是面向未来，推动城市实现高质量发展、绿色低碳转型、文化传承创新的前瞻性战略行动。
② 它承载着推动经济转型升级、实现社会治理现代化、践行“双碳”目标等多重国家战略意图。

4、 助力拉动内需、产业升级与民生改善的协同

（1）城市更新直接拉动投资需求

（2）城市更新直接激发消费需求

（3）城市更新直接激活空间载体升级

第4讲、近5年城市更新政策演变之路

1 新型城镇化与高质量发展的要求

（1）国家层面政策

① 顶层设计类政策（如城市更新总体指导意见、中长期规划）

② 专项支持类政策（如财政补贴、土地出让优惠政策）

（2）地方层面政策

① 省级实施细则（如各省城市更新行动方案、试点管理办法）

② 市级操作规范（如城市更新项目申报流程、资金管理办法）

2 顶层设计与专项支持

（1）系统性

① 覆盖“规划-审批-建设-运营”全流程的政策闭环

② 衔接“土地、财政、金融、产业”多领域的政策协同

（2）针对性

① 针对不同城市类型（超大/特大城市、中小城市）的差异化政策

② 针对不同更新场景（老旧小区、历史街区、产业园区）的专项政策

（3）动态性

① 基于实践反馈的政策调整机制（如试点经验推广、政策修订）

② 适应外部环境变化的政策优化（如应对经济形势、技术变革的政策调整）

3、近5年政策演变特征

（1）背景分析

①国家战略需求

②地方实践基础

③现实问题倒逼

（2）权威性、规范性和稳定性日益凸显

（3）年度政策发布数量变化

①关键时间节点事件分析

②政策强度演化特征

③区域政策密度对比

④城市群热点分布识别

⑤主要研究发现总结

⑥政策优化实施建议

4、全流程系统性特征

4.1 对城市更新市场的推动

（1）市场规模扩张

① 政策引导下城市更新项目数量增长（如试点城市项目落地量）

② 政策支持下市场投资规模扩大（如社会资本投入金额增长）

（2）市场主体激活

① 吸引房企、建筑企业向城市更新领域转型

② 鼓励金融机构、产业运营商参与城市更新产业链

4.2 对城市更新相关行业的推动

（1）传统行业升级

① 建筑业：推动绿色建筑、装配式建筑技术在城市更新中的应用

② 房地产业：促使行业从“增量开发”向“存量运营”模式转型

（2）新兴行业培育

① 智慧城建行业：政策推动下智慧安防、智慧物业等领域发展

② 低碳环保行业：绿色更新要求带动节能改造、固废处理产业增长


讲师简介
王沐沐
城市更新与城乡规划实战专家

12+年工程实战经验

华中科技大学-城市规划与设计专业（硕士）

国家注册城乡规划师

高级工程师

财政部评标专家、北京市评标专家

北京市职称评审专家、知网专家库专家

曾任：郑州市规划勘测设计研究院丨工程师

现任：某科创版上市公司丨总规划师

*实战经验：

——■专业领域成果：奖项、著作、标准三位一体■——

10项省级大奖：其中3项一等奖（如2017YGH002-08、2015ycz006-12）、2项二等奖、5项三等奖，覆盖城乡总体规划、控制性详细规划、村镇规划等全领域；

3部专著+10篇论文：副主编《城市规划中的文化遗产及历史建筑保护研究》（华中科技大学出版社），参编《海绵城市建设效果评估方法》（科学出版社）及教育部教材《国土空间规划概论》（同济大学出版社）；在IEEE国际会议、中国城市规划年会等平台发表论文10篇，其中《基于特色风貌的城市设计管控要素研究》被核心期刊《中华建设》收录，成为规划管控的重要参考。

1项地方标准：作为主要起草人编制《郑州市城市设计编制规定（试行）》，为地方城市设计提供法定依据，累计指导100+片区规划编制。

——■行业权威：多维度认证的“评审+教学”双栖专家■——

1）作为财政部、北京市双料评标专家，年均评审规划项目50+，深谙标书编制的得分要点与行业潜规则。

2）担任北京市职称评审专家、知网专家库专家，参与行业人才评价与学术论文审核，把握领域发展脉搏。

3）作为教育部虚拟教研室专家、赤峰学院企业导师，参与高校规划教材编写与人才培养，擅长将实战经验转化为可复制的教学内容。

——■实战经验：从甲级院项目攻坚到上市公司战略规划，解码城乡发展新路径■——

实战经验板块类型一：城市更新类

01-历史地段更新：提出“秩序与自发并置”更新策略，主导【郑州老街坊保护项目】，采用“微改造+文化植入”模式，既保留历史文脉又激活商业价值，相关成果入选中国城市规划年会优秀案例。

02-片区更新：作为项目负责人主导《郑州市二七区郑密路南、南四环路西片区（二期）控制性详细规划》，形成从土地整理、功能置换到公共设施配套的“现状诊断-方案设计-实施落地”闭环体系，该项目获2020年河南省优秀勘察设计奖二等奖，直接推动片区产业升级与人口导入。

实战经验板块类型二：城乡规划类

01-法定规划编制：担任《中牟县城乡总体规划（2016-2030）》项目负责人，创新“城乡要素双向流动”规划理念，获2017年河南省优秀城乡规划设计奖一等奖，规划实施后推动中牟县GDP年均增长8.2%。

02-乡村振兴与城乡一体化规划：在《区级行政单元城乡一体化规划策略研究》中提出“中心村+产业集群”模式，主导的夏邑县城乡规划实施评估获2019年河南省优秀勘察设计创新奖二等奖，为乡村振兴提供“规划-实施-评估”全周期解决方案。

03-规划标准与管控体系制定：作为《郑州市城市设计编制规定（试行）》主要起草人，构建“特色风貌-空间形态-建筑导则”三级管控体系，累计指导郑州100+片区规划编制，相关经验被纳入《国土空间规划概论》（教育部教材）。

04-专业领域人员能力提升：曾为华中科技大学、赤峰学院、城市规划信息化论坛等讲授《遥感在国土空间规划中的应用》《实景三维在国土空间规划中的应用》《标书编制技巧与评标专家视角高分策略》《城市更新的形势研判和市场分析》《城乡规划原理》《乡村振兴背景下的实用性村庄规划实践探索》《社区生活圈的应用场景》等课程，获得一致好评；