《战略与决策:城市更新的全流程管理与实战》

课程背景：

随着中国城市化进程进入以“存量时代”为特征的新阶段，城市更新已成为推动城市可持续发展、实现内涵式增长的核心引擎。然而，当前大量城市更新项目面临着前所未有的复杂性：它不再是简单的物理空间改造，而是涉及战略定位、公共利益平衡、复杂产权谈判、持续资金投入与长期商业运营的综合性系统工程。许多项目参与者，尤其是决策者与管理者，在实践中常陷入“重工程轻战略、重前期轻后期、重单一环节轻全周期协同”的困境，导致项目价值难以最大化，甚至出现定位偏差、成本失控、社会矛盾激化等风险。

在此背景下，提升对城市更新全流程的系统性认知与管理能力，强化在关键节点的战略洞察与科学决策水平，显得至关重要。本课程旨在超越零散的战术技巧，从项目生命周期的顶层视角出发，系统梳理从顶层战略谋划、经济可行性研判、规划设计管理、拆迁谈判与实施，到最后的资产运营与退出的完整链条。通过融合战略管理理论与一线实战案例，赋能学员建立全局观、掌握核心决策工具，从而在复杂多变的环境中，驾驭城市更新项目，确保其战略意图的最终实现。

课程收益：

1. 建立全局视野：理解各阶段的内在逻辑与关联。

2. 提升战略谋划能力：制定具有前瞻性和可操作性的项目顶层设计方案。

3. 强化流程管控能力：熟悉项目全流程中的核心管控节点，如规划设计审查、成本与进度控制、招采与合约管理，提升项目执行效率与品质。

4. 借鉴实战经验与创新模式：了解当前城市更新在政策创新、融资模式、运营前置等方面的最新实践。

课程时间：2小时

课程对象：

1、政府职能部门：各级自然资源、住房与城乡建设、发展改革、文旅等部门的规划与管理干部。

2、项目实施主体：城市投资建设平台公司、房地产开发企业、产业运营公司的相关负责人与项目团队。

3、专业技术人员：城乡规划师、建筑师、景观设计师、工程师等专业设计与咨询机构的技术骨干。

4、基层治理与社区工作者：街道、社区负责人及社区规划师、社区工作者。

5、相关领域人士：对城市更新领域感兴趣的研究人员、学者及社会组织代表。

课程大纲：

第1讲、城市更新市场现状与数据解构

1 市场规模与增速

（1）全国市场全景扫描

① 2025年市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，2030年有望达10万亿元级

② “十四五”期间总投资超20万亿元，年复合增长率12%以上，2024年完成投资2.9万亿元

（2）细分赛道增长动能

① 老旧小区改造：2025年投资规模7659亿元，带动周边物业增值6000元/㎡（成都玉林东路案例）

② 工业遗产更新：全国231项国家工业遗产，阳泉“记忆·1947”年接待游客280万人次

③ TOD开发：青岛创新创业活力区规划300万㎡综合体，成都陆肖TOD项目IRR达8.7%

2 区域格局与政策

（1）城市能级差异与投资偏好

① 一线城市占比超50%，新一线城市增速领先（如成都TOD项目IRR达8.7%）

② 中央财政支持城市扩围至20城，新增包头、宜昌、乌鲁木齐等，中西部专项补助超200亿元

（2）区域差异化发展策略

① 东部地区：市场化程度高，上海项目平均投资回收期4.2年，REITs退出机制成熟

② 中西部地区：政策红利释放，芜湖、宜昌等入选中央财政支持名单，优先保障安置房建设

3 投资主体与资金

① 政府主导（财政资金占比超40%）与社会资本深度参与（城市更新基金规模超6000亿元）

② 国企转型：上海更新平台公司统筹规划，深圳城投探索“政府授权+国企运营”模式

③ 民企创新：北京798通过轻资产运营实现文化IP衍生收益，深圳华侨城采用收益分成模式

3 资金闭环与工具

(1) 资金闭环路径

(2) 财政工具：专项债、超长期特别国债、REITs退出机制（如中金印力消费REIT募集30亿元）

(3) 市场工具：城市更新基金（社会资本占比65%）与PPP模式（使用者付费为主）

第2讲、 城中村改造：民生与市场的平衡术

1、城中村改造的平衡逻辑

（1）城中村改造的基础概念与时代背景

① 城中村的定义、典型特征（空间混杂、产权复杂、配套不足）与类型

② 当前城中村改造的政策导向（如国家“十四五”城市更新规划相关要求）

③ 城中村改造的核心目标（民生改善、空间优化、城市功能提升）

（2）“民生与市场平衡”的核心内涵与必要性

① 民生维度：原居民的核心诉求（住房保障、补偿权益、就业支持）

② 市场维度：市场主体的核心诉求（投资回报、风险可控、运营效率）

③ 失衡的潜在风险（民生受损引发社会矛盾、市场无利导致项目停滞）

2、城中村改造中的民生保障核心要点

（1）原居民住房权益保障

① 拆迁补偿与安置模式（产权置换、货币补偿的适配场景与标准制定）

② 安置房规划建设要求（区位便利性、户型合理性、质量安全性）

③ 过渡安置保障（临时安置费标准、过渡期生活支持）

（2）原居民非住房权益保障

① 经济权益补偿（集体资产增值分配、商铺/厂房等经营性资产补偿）

② 就业与社会保障（技能培训、就业岗位对接、社保衔接政策）

③ 社区文化与生活延续（原有邻里关系维护、社区服务设施保留）

第3讲、城市更新实战解码

1  陆肖TOD开发全流程解码：实战路径梳理

2.1 前期规划：“三维增值”的前置植入

（1）“站城一体”的空间规划逻辑

① 以地铁站点为核心的5分钟、10分钟生活圈划分

② 地下（交通接驳+商业）、地面（产业+居住）、地上（生态+休闲）的立体空间布局

（2）多方需求调研与目标对齐

① 政府（城市功能升级）、开发主体（收益平衡）、居民（生活品质）诉求整合

② 产业方（企业办公、产业链配套）的需求预判与空间预留

2.2 中期建设：空间落地与产业导入协同

（1）立体空间的工程化落地

① 地铁站点与商业、办公的“无缝接驳”施工技术（如地下连廊）

② 容积率优化：通过立体开发提升土地利用效率（容积率从2.0提升至4.5）

（2）产业导入的“龙头带动+链条配套”

① 引入数字经济、现代服务业等主导产业龙头企业（如科创平台、总部办公）

② 配套文旅、商业、生活服务业态（如麓湖商业体、社区便民中心）

2.3 后期运营：“三维增值”的持续兑现

（1）空间与交通的协同运营

① 地铁客流与商业、产业的动线优化（如早晚高峰人流引导）

② 公共空间（公园、连廊）的日常维护与活动运营

（2）产业与价值的动态评估

① 主导产业的集聚效应监测（企业入驻率、产业链完善度）

② 土地溢价、资产增值、运营收益的阶段性数据复盘

2 历史街区更新与中山路的文化价值

1.1 历史文化街区活化的时代意义与行业痛点

（1）历史街区的核心价值：文化传承与城市记忆

① 承载地方文化基因（如厦门中山路的闽南骑楼、侨乡文化）

② 提升城市文旅竞争力，激活片区经济活力

（2）历史街区更新的行业核心痛点

① “重保护、轻活化”：历史建筑空置，文化价值难以落地

② “重商业、轻文化”：过度商业化导致文化特色流失

1.2 厦门中山路改造的项目基底与核心目标

（1）中山路的区位特征与文化基底

① 厦门老城区核心，连接轮渡与八市的“城市商业文脉轴”

② 闽南骑楼建筑集群（近200栋）与侨乡文化、老字号资源

（2）中山路改造的现存问题与活化目标

① 现存问题：骑楼建筑老化、业态同质化（低端零售为主）、文化展示碎片化

② 核心目标：活化闽南文化、修复历史建筑、平衡“保护-商业-文化”三角关系

2 厦门中山路改造全流程解码：实战路径梳理

2.1 前期规划：文化调研与活化策略制定

（1）历史文化资源的系统性梳理

① 闽南骑楼建筑形制（如“五脚基”骑楼廊道）与修复优先级划分

② 侨乡故事、老字号（如黄则和、吴再添）、非遗（歌仔戏、漆线雕）资源建档

（2）“保护优先+活化适配”的规划策略

① 建筑保护：确定“原真性修复”与“功能更新”的边界（如骑楼外观不变，内部适配新业态）

② 空间规划：打造“文化节点+商业动线”融合的街区布局（如骑楼廊道文化展示带）

2.2 中期实施：建筑修复与业态调整协同

（1）历史建筑的精细化修复

① 骑楼修复核心工艺（如红砖修补、木质构件防腐、花窗复刻）

② 微改造技术：在保护结构前提下植入消防、水电等现代设施

（2）业态的“文化+商业”优化调整

① 保留核心老字号，给予租金补贴与空间改造支持

② 引入文化适配业态（闽南文创工坊、非遗体验店、侨乡主题咖啡馆）

2.3 后期运营：文化活化与长效维护

（1）文化活动的常态化运营

① 周期性文化IP活动（如中山路闽南节庆、骑楼灯光秀、歌仔戏街头展演）

② 沉浸式文化体验项目（如“侨乡故事”导览、骑楼建筑研学）

（2）街区的长效管理机制

① 成立“商户+文化机构+政府”的联合管理小组（监督业态合规性、维护文化氛围）

② 建立历史建筑日常维护基金（政府补贴+商户缴费）

第4讲、实施工具箱-《城市更新规划编制导则》

 1 导则核心定位与编制逻辑

（1）政策体系衔接与实施目标

① 规划定位：作为国土空间规划的专项支撑，统筹城镇开发边界内更新活动，衔接国民经济和社会发展规划

② 实施目标：推动城市结构优化（如产业布局调整）、功能完善（补足公共服务短板）、文脉赓续（历史建筑保护）与品质提升（环境优化）

（2）更新工作指导原则与实施机制创新

① 三大原则：以人民为中心（聚焦民生需求）、系统观念（统筹多元要素）、守正创新（平衡传承与发展）

② 机制突破：建立“城市更新专项规划-片区策划-项目实施方案”三级联动体系，实现从宏观到微观的逐层传导

2 实施工具箱构成与应用场景

（1）工具维度划分

① 政策工具：中央财政补助、专项债、REITs等资金筹措机制

② 技术工具：BIM、CIM、数字孪生等数字化技术应用

③ 流程工具：城市体检、公众参与、风险防控等全周期管理机制

（2）应用场景适配

① 东部城市：侧重市场化工具（如REITs、容积率奖励）与数字化技术

② 中西部城市：聚焦中央财政补助、专项债与历史文化保护工具

3 城市更新专项规划编制

（1）核心内容解析

① 城市体检：通过“市民医生”“九龙印象”等活动识别短板，形成问题清单与整治建议

② 项目库管理：建立动态更新机制，明确入库标准（如现金流测算模型）与出库规则

（2）技术标准应用

① 规划期限：5年期专项规划与国民经济和社会发展规划同步

② 空间管控：划定更新片区并明确用地兼容清单，如青岛四方路混合用地开发模式

4 片区策划与项目实施方案设计

（1）片区策划要点

① 功能业态定位：结合片区资源禀赋（如工业遗产、历史街区）确定“老字号+文创+文旅”等复合模式

② 设计引导：制定建筑风格、高度、色彩等管控要求，如福州三坊七巷保护性开发导则

（2）项目实施方案落地

① 资金测算：全周期成本收益模型（如重庆鲁祖庙改造财政补助占比20%）

② 运营模式：“政府授权+国企运营”“管理费+超额分成”等市场化机制

讲师简介
王沐沐
城市更新与城乡规划实战专家

12+年工程实战经验

华中科技大学-城市规划与设计专业（硕士）

国家注册城乡规划师

高级工程师

财政部评标专家、北京市评标专家

北京市职称评审专家、知网专家库专家

曾任：郑州市规划勘测设计研究院丨工程师

现任：某科创版上市公司丨总规划师

*实战经验：

——■专业领域成果：奖项、著作、标准三位一体■——

10项省级大奖：其中3项一等奖（如2017YGH002-08、2015ycz006-12）、2项二等奖、5项三等奖，覆盖城乡总体规划、控制性详细规划、村镇规划等全领域；

3部专著+10篇论文：副主编《城市规划中的文化遗产及历史建筑保护研究》（华中科技大学出版社），参编《海绵城市建设效果评估方法》（科学出版社）及教育部教材《国土空间规划概论》（同济大学出版社）；在IEEE国际会议、中国城市规划年会等平台发表论文10篇，其中《基于特色风貌的城市设计管控要素研究》被核心期刊《中华建设》收录，成为规划管控的重要参考。

1项地方标准：作为主要起草人编制《郑州市城市设计编制规定（试行）》，为地方城市设计提供法定依据，累计指导100+片区规划编制。

——■行业权威：多维度认证的“评审+教学”双栖专家■——

1）作为财政部、北京市双料评标专家，年均评审规划项目50+，深谙标书编制的得分要点与行业潜规则。

2）担任北京市职称评审专家、知网专家库专家，参与行业人才评价与学术论文审核，把握领域发展脉搏。

3）作为教育部虚拟教研室专家、赤峰学院企业导师，参与高校规划教材编写与人才培养，擅长将实战经验转化为可复制的教学内容。

——■实战经验：从甲级院项目攻坚到上市公司战略规划，解码城乡发展新路径■——

实战经验板块类型一：城市更新类

01-历史地段更新：提出“秩序与自发并置”更新策略，主导【郑州老街坊保护项目】，采用“微改造+文化植入”模式，既保留历史文脉又激活商业价值，相关成果入选中国城市规划年会优秀案例。

02-片区更新：作为项目负责人主导《郑州市二七区郑密路南、南四环路西片区（二期）控制性详细规划》，形成从土地整理、功能置换到公共设施配套的“现状诊断-方案设计-实施落地”闭环体系，该项目获2020年河南省优秀勘察设计奖二等奖，直接推动片区产业升级与人口导入。

实战经验板块类型二：城乡规划类

01-法定规划编制：担任《中牟县城乡总体规划（2016-2030）》项目负责人，创新“城乡要素双向流动”规划理念，获2017年河南省优秀城乡规划设计奖一等奖，规划实施后推动中牟县GDP年均增长8.2%。

02-乡村振兴与城乡一体化规划：在《区级行政单元城乡一体化规划策略研究》中提出“中心村+产业集群”模式，主导的夏邑县城乡规划实施评估获2019年河南省优秀勘察设计创新奖二等奖，为乡村振兴提供“规划-实施-评估”全周期解决方案。

03-规划标准与管控体系制定：作为《郑州市城市设计编制规定（试行）》主要起草人，构建“特色风貌-空间形态-建筑导则”三级管控体系，累计指导郑州100+片区规划编制，相关经验被纳入《国土空间规划概论》（教育部教材）。

04-专业领域人员能力提升：曾为华中科技大学、赤峰学院、城市规划信息化论坛等讲授《遥感在国土空间规划中的应用》《实景三维在国土空间规划中的应用》《标书编制技巧与评标专家视角高分策略》《城市更新的形势研判和市场分析》《城乡规划原理》《乡村振兴背景下的实用性村庄规划实践探索》《社区生活圈的应用场景》等课程，获得一致好评；