《协同与创新:城市更新项目的技术攻坚与跨界整合》

课程背景：

当前，我国城市更新进入深水区与攻坚期，项目的复杂性与系统性远超以往。单一的物质空间改造已难以应对日益凸显的挑战：既有建筑结构安全与功能提升的技术难题、历史风貌保护与现代使用需求的冲突、基础设施老旧与智慧城市目标的脱节、以及公共利益、商业价值与居民诉求的多元博弈。这些挑战绝非任何单一部门、单一专业能够独立解决，传统“条块分割”、各自为战的工作模式已成为制约更新品质与效率的瓶颈。

在此背景下，“协同”与“创新”成为破局的关键。“协同” 要求打破政府、市场、社会与专业技术领域之间的壁垒，建立目标统一、责任共担、利益共享的跨界合作机制。“创新” 则驱动我们利用新技术、新方法、新范式来攻克具体难题，这既包括BIM、CIM、物联网等“硬技术” 在勘察、设计、建造与管理全流程的应用，也涵盖政策机制、融资模式、社区参与等“软技术” 的突破。

本课程旨在直面城市更新项目实施中的核心痛点，通过系统讲解技术攻坚的前沿解决方案与跨界整合的有效实践路径，赋能项目操盘手与参与者，构建起“以技术赋能协同，以协同驱动创新”的综合性能力，从而推动城市更新项目从“可操作”向“精细化、高品质、可持续”迈进。

课程收益：

1. 识别核心挑战：识别与分析项目全生命周期各阶段技术瓶颈与协同管理困境。

2. 掌握关键技术：了解并掌握多项前沿“硬技术”的原理、适用性与成本效益。

3. 构建协同框架：学习建立有效的跨界协同工作框架。

4. 创新解决方案：将技术方案与政策、金融、运营模式结合，综合性解决方案。

5. 提升项目操盘能力：通过典型案例剖析与模拟，提升学员综合能力。

课程时间：4小时

课程对象：

1、政府职能部门：各级自然资源、住房与城乡建设、发展改革、文旅等部门的规划与管理干部。

2、项目实施主体：城市投资建设平台公司、房地产开发企业、产业运营公司的相关负责人与项目团队。

3、专业技术人员：城乡规划师、建筑师、景观设计师、工程师等专业设计与咨询机构的技术骨干。

4、基层治理与社区工作者：街道、社区负责人及社区规划师、社区工作者。

5、相关领域人士：对城市更新领域感兴趣的研究人员、学者及社会组织代表。

课程大纲：

第1讲、共和国城市更新编年史

1. 新中国成立初期的城市修复

（1）城市更新的核心任务

① 战争损毁基础设施的重建与城市秩序恢复

② 工业布局调整带动的工人新村建设（如北京酒仙桥、上海曹杨新村）

（2）更新模式特征

① 政府单一主体主导的行政指令式改造

② 以"生产性城市"为导向的空间功能重构

2. 计划经济时期的更新探索

（1）政策工具的初步建立

① 1956年《城市规划编制暂行办法》对旧城改造的原则性规定

② 1963年《关于当前城市工作若干问题的指示》中的"充分利用、逐步改造"方针

（2）典型实践案例

① 北京龙须沟整治：从臭水沟到居民区的环境改造

② 南京内秦淮河综合治理：防洪、排污与居住环境提升

3. 阶段局限与历史贡献

（1）存在的问题

① 过度强调生产功能导致生活配套严重滞后

② 缺乏系统性规划引发的空间碎片化

（2）历史价值

① 奠定新中国城市基础设施的基本框架

② 探索政府主导型城市更新的组织模式

第2讲、十五五规划之大力实施城市更新行动

1.更新目标与路径

（1） 发展理念转型

①摒弃 “大拆大建” 的粗放模式，确立 “留改拆” 并重、以保留利用提升为主的内涵式发展导向。

②突出 “以人为本” 核心，聚焦居民实际需求，避免盲目追求形象工程，推动城市更新从 “见物” 向 “见人” 转变。

③强化 “可持续发展” 理念，统筹历史保护、功能升级、生态修复等多重目标，实现城市长远价值提升。

（2） 核心目标设定

①总体目标：建成 “创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧” 的现代化人民城市，提升城市综合承载力与居民幸福感。

②具体指标：到 2030 年，完成全国城镇存量低效用地再开发比例不低于 30%，历史建筑保护率达 90% 以上，城市更新区域公共服务设施覆盖率实现 100%。

2.重点任务

（1）老旧小区改造工程

①改造规模：2026-2030 年计划改造城镇老旧小区超 20 万个，覆盖居民约 5000 万户，重点推进 2000 年前建成、基础设施薄弱的小区改造。

②改造内容：

基础类：完成水电路气信管网更新、屋面防水修复、雨污分流改造等，消除安全隐患。

完善类：加装电梯（重点支持老龄化程度高的小区，政府给予 50%-70% 费用补贴）、建设停车场、优化无障碍设施。

提升类：配套建设养老服务站、社区食堂、智慧安防系统、口袋公园等，丰富社区服务功能。

③典型案例：沈阳皇姑区老旧小区改造项目覆盖 12 个小区、3.2 万户居民，投资 8.6 亿元，改造后居民满意度达 92%；成都金牛区茶店子小区通过改造实现光纤入户全覆盖，停车位新增 30%。

（2） 城中村与老旧街区整治

①城中村整治模式：

成片改造模式：针对核心区城中村，采用 “政府主导 + 村集体实施” 模式，通过房屋置换、货币补偿安置村民，同步建设学校、医院等公共设施，如广州猎德村改造后转型为现代化宜居社区，村民人均年收入大幅提升。

微改造模式：对人口密集、烟火气浓厚的城中村，不搞大拆大建，重点完善消防设施、改造给排水管网、规范出租屋管理，如深圳白石洲通过整治消除安全隐患，保留原有居住功能与社区氛围。

②老旧街区更新：聚焦商业型、生活型老旧街区，优化业态布局、改善环境品质、提升交通便利性，同步保留历史风貌与生活气息，避免过度商业化。

（3）历史文化保护与活态传承

①保护机制：建立 “应保尽保、以用促保” 的长效机制，将历史文化街区、历史建筑纳入国土空间规划刚性管控，划定风貌管控线，明确保护范围与管控要求。

②活化路径：

功能置换：将历史建筑改造为文创空间、非遗体验馆、精品民宿等，实现 “保护 + 利用” 双赢，如北京 798 艺术区、广州红砖厂创意园。

场景营造：举办民俗活动、文化展览、研学体验等活动，增强历史文化的可读性与参与感，如南京老门东历史文化街区的非遗展演、福州三坊七巷的研学旅游线路。

管理保障：完善历史建筑修缮技术标准与资金支持政策，鼓励社会资本参与保护利用，明确产权人、运营方的保护责任。

3.政策保障

（1）资金支持体系

①设立国家城市更新基金，整合中央财政资金、专项债券、社会资本等，重点支持老旧小区改造、历史文化保护等公益性项目。

②拓宽市场化融资渠道，鼓励银行推出城市更新专项贷款，支持企业通过 REITs（不动产投资信托基金）盘活存量更新资产。

③对民生导向的更新项目给予税收优惠，如老旧小区改造涉及的契税、增值税实行减免政策。

（2）土地收益分配机制

①探索土地增值收益二次分配机制，将城市更新产生的土地增值收益的 50%-70% 返还项目区域，用于配套设施建设与民生改善。

②优化土地供应政策，对城市更新项目实行弹性年期出让、先租后让等方式，降低企业前期投入成本。

③支持存量土地用途转换，如工业用地 “退二进三”、商业用地 “商改租”，简化规划调整与用地审批流程。

（3）多元共治参与制度

①建立 “政府 - 企业 - 居民 - 专家” 协同参与机制，明确各方权责，保障居民在更新方案制定、工程监督、后续管理中的知情权与参与权。

②推行社区设计师制度，鼓励专业技术人员下沉社区，为更新项目提供技术支持，确保改造方案贴合居民需求。

③完善居民议事会、业主委员会等自治平台，畅通民意表达渠道，及时协调解决更新过程中的利益分歧，实现共治共享。

第3讲、工业遗产与老旧厂区转型：产业升级的价值再造

1、工业遗产与老旧厂区转型的认知基础

（1）核心概念界定与时代背景

① 工业遗产的定义、核心特征（历史价值、技术价值、空间价值）与分类

② 老旧厂区的概念、典型问题（功能衰退、设施老化、产业低效）与转型必要性

③ 工业遗产与老旧厂区转型的政策背景（国家文化保护、产业升级、城市更新政策导向）

（2）转型的核心目标与价值逻辑

① 产业升级维度：从传统工业向新兴产业的功能转换（如文创、科创、现代服务业）

② 价值再造维度：历史价值活化、经济价值提升、社会价值重构（如就业带动、社区融合）

③ 城市发展维度：助力城市空间更新、补齐功能短板、塑造特色城市风貌

2、工业遗产与老旧厂区转型的关键策略与实施路径

（1）空间改造与功能植入策略

① 空间改造原则（保护核心工业元素、满足新功能使用需求、保障安全标准）

② 功能植入方法（核心功能主导+配套功能补充，如文创园区+餐饮、展览配套）

③ 典型案例：某老旧厂区空间改造与功能植入方案解析

（2）产业运营与价值变现策略

① 运营主体选择（政府平台公司、市场化运营企业、校企合作模式）

② 产业招商与培育（目标企业筛选、产业链构建、政策优惠吸引）

③ 收益模式设计（租金收益、活动运营收益、品牌IP衍生收益）

第4讲、 城市更新中的城市生态修复

1、城市更新与生态修复的认知与逻辑

① 城市更新的定义、目标及生态维度要求

② 城市生态修复的概念、核心内涵（如自然恢复、人工辅助修复）

③ 城市更新与生态修复的协同关系（生态修复为更新提质，更新为修复提供场景）

2、城市更新中生态修复的时代背景与价值

① 政策背景（如“绿水青山就是金山银山”理念、国家城市生态修复专项政策）

② 现实需求（城市生态问题：黑臭水体、绿地破碎、土壤污染等）

③ 核心价值（改善人居环境、提升城市韧性、促进可持续发展）

3、城市更新中生态修复的核心对象与修复技术

（1）生态修复的主要对象分类

① 水体生态修复（黑臭水体、废弃河道、雨水管网周边生态系统）

② 土壤与场地修复（污染工业场地、废弃矿区、生活垃圾填埋场）

③ 植被与绿地修复（破碎化绿地、退化公园、裸露山体）

④ 生物多样性修复（城市湿地、生态廊道、本土物种栖息地）

（2）不同对象的核心修复技术

① 水体修复技术（控源截污、生态浮岛、微生物净化、海绵城市技术）

② 土壤修复技术（物理修复、化学修复、生物修复的适用场景与操作要点）

③ 植被修复技术（本土植物选择、群落构建、退化绿地改造方法）

④ 技术选型原则（因地制宜、成本可控、生态可持续）

（3）典型案例：不同修复对象的实践应用

4、城市更新中生态修复的实践与案例

① 某城市黑臭水体治理与更新区域水生态融合案例

② 某工业污染场地修复后转型为城市公园案例

5、城市更新中生态修复的流程与管理

（1）生态修复的规划设计要点

① 规划衔接（与城市更新总体方案、国土空间规划、生态保护红线的协调）

② 设计原则（生态优先、最小干预、公众参与、景观与功能结合）

③ 关键内容（修复目标设定、技术方案选型、分期实施计划）

（2）生态修复的全流程实施管理

① 前期调研与评估（生态现状普查、污染程度检测、风险评估）

② 工程实施阶段（施工组织、质量管控、生态风险防范）

③ 后期监测与维护（生态效果监测指标、长期维护机制、动态调整方案）

第5讲、 城市更新中的公共空间重构

1、城市更新与公共空间重构的认知与逻辑

（1）核心概念界定与关联逻辑

① 城市公共空间的定义、类型（如街道、公园、广场）与核心功能

② 城市更新中公共空间重构的内涵（空间优化、功能升级、体验提升）

③ 公共空间重构与城市更新的协同价值（激活城市活力、改善人居环境、增强社区凝聚力）
2、城市更新与公共空间重构的背景与现实需求

① 政策背景（如“人民城市人民建”理念、城市更新专项规划对公共空间的要求）

② 城市公共空间的现存问题（如供给不足、功能单一、可达性差）

③ 居民对公共空间的新需求（社交互动、生态休闲、文化体验）

3、城市更新中公共空间重构的核心维度与设计原则

（1）公共空间重构的核心维度

① 空间维度：优化布局（如填补“空间缺口”、打通连通廊道）、调整尺度（适配不同人群需求）

② 功能维度：补充基础功能（如休憩、运动）、植入复合功能（如文化展示、便民服务）

③ 体验维度：提升生态体验（增加绿化、改善微气候）、强化人文体验（融入在地文化、营造归属感）

（2）公共空间重构的核心设计原则

① 公平性原则：保障全人群可达性（无障碍设计、覆盖不同社区）

② 功能性原则：平衡“使用需求”与“空间效率”（避免过度装饰、聚焦实用功能）

③ 在地性原则：传承城市文脉（保留历史元素、呼应地域特色）

④ 弹性原则：适应动态需求（可灵活调整的空间设计、应对不同使用场景）

（3）不同更新场景下的公共空间特征差异

① 老旧居住区域：以“社区级公共空间”为主（口袋公园、社区广场）

② 旧商业区：以“商业配套公共空间”为主（步行街、商业中庭）

③ 工业遗产区域：以“文化型公共空间”为主（工业主题广场、遗址公园）

4、城市更新中公共空间重构的实施流程与关键策略

（1）公共空间重构的全流程实施步骤

① 前期调研与需求分析（居民需求访谈、空间现状评估、使用行为观察）

② 规划设计阶段（方案设计、公众意见征集、方案优化）

③ 施工建设阶段（工程管控、进度协调、质量监督）

④ 运营维护阶段（管理主体确定、日常维护、使用反馈调整）

（2）公共空间重构的关键实施策略

① 空间“微更新”策略：小尺度、低成本改造（如老旧小区楼道美化、街角空间活化）

② 功能“复合化”策略：单一空间承载多元需求（如公园兼顾运动、科普、应急避难）

③ 主体“协同化”策略：整合多方力量（政府主导规划、企业参与建设、居民参与维护）

④ 技术“智慧化”策略：融入智慧设施（如智能照明、环境监测、便民服务终端）

（3）实施中的难点问题与应对方案

① 空间资源紧张：通过“见缝插针”（利用闲置空地）、“立体利用”（屋顶花园、垂直绿化）破解

② 资金不足：通过“政府补贴+社会资本参与+居民自筹”多元筹措

③ 后期维护乏力：建立“社区自治+专业机构托管”的长效维护机制

讲师简介
王沐沐
城市更新与城乡规划实战专家

12+年工程实战经验

华中科技大学-城市规划与设计专业（硕士）

国家注册城乡规划师

高级工程师

财政部评标专家、北京市评标专家

北京市职称评审专家、知网专家库专家

曾任：郑州市规划勘测设计研究院丨工程师

现任：某科创版上市公司丨总规划师

*实战经验：

——■专业领域成果：奖项、著作、标准三位一体■——

10项省级大奖：其中3项一等奖（如2017YGH002-08、2015ycz006-12）、2项二等奖、5项三等奖，覆盖城乡总体规划、控制性详细规划、村镇规划等全领域；

3部专著+10篇论文：副主编《城市规划中的文化遗产及历史建筑保护研究》（华中科技大学出版社），参编《海绵城市建设效果评估方法》（科学出版社）及教育部教材《国土空间规划概论》（同济大学出版社）；在IEEE国际会议、中国城市规划年会等平台发表论文10篇，其中《基于特色风貌的城市设计管控要素研究》被核心期刊《中华建设》收录，成为规划管控的重要参考。

1项地方标准：作为主要起草人编制《郑州市城市设计编制规定（试行）》，为地方城市设计提供法定依据，累计指导100+片区规划编制。

——■行业权威：多维度认证的“评审+教学”双栖专家■——

1）作为财政部、北京市双料评标专家，年均评审规划项目50+，深谙标书编制的得分要点与行业潜规则。

2）担任北京市职称评审专家、知网专家库专家，参与行业人才评价与学术论文审核，把握领域发展脉搏。

3）作为教育部虚拟教研室专家、赤峰学院企业导师，参与高校规划教材编写与人才培养，擅长将实战经验转化为可复制的教学内容。

——■实战经验：从甲级院项目攻坚到上市公司战略规划，解码城乡发展新路径■——

实战经验板块类型一：城市更新类

01-历史地段更新：提出“秩序与自发并置”更新策略，主导【郑州老街坊保护项目】，采用“微改造+文化植入”模式，既保留历史文脉又激活商业价值，相关成果入选中国城市规划年会优秀案例。

02-片区更新：作为项目负责人主导《郑州市二七区郑密路南、南四环路西片区（二期）控制性详细规划》，形成从土地整理、功能置换到公共设施配套的“现状诊断-方案设计-实施落地”闭环体系，该项目获2020年河南省优秀勘察设计奖二等奖，直接推动片区产业升级与人口导入。

实战经验板块类型二：城乡规划类

01-法定规划编制：担任《中牟县城乡总体规划（2016-2030）》项目负责人，创新“城乡要素双向流动”规划理念，获2017年河南省优秀城乡规划设计奖一等奖，规划实施后推动中牟县GDP年均增长8.2%。

02-乡村振兴与城乡一体化规划：在《区级行政单元城乡一体化规划策略研究》中提出“中心村+产业集群”模式，主导的夏邑县城乡规划实施评估获2019年河南省优秀勘察设计创新奖二等奖，为乡村振兴提供“规划-实施-评估”全周期解决方案。

03-规划标准与管控体系制定：作为《郑州市城市设计编制规定（试行）》主要起草人，构建“特色风貌-空间形态-建筑导则”三级管控体系，累计指导郑州100+片区规划编制，相关经验被纳入《国土空间规划概论》（教育部教材）。

04-专业领域人员能力提升：曾为华中科技大学、赤峰学院、城市规划信息化论坛等讲授《遥感在国土空间规划中的应用》《实景三维在国土空间规划中的应用》《标书编制技巧与评标专家视角高分策略》《城市更新的形势研判和市场分析》《城乡规划原理》《乡村振兴背景下的实用性村庄规划实践探索》《社区生活圈的应用场景》等课程，获得一致好评；